לפני ביצוע אחת העסקאות הגדולות בחיינו, אנחנו צריכים להבין על מה החוזה מדבר, או מה כלול בתוך העסקה. בעת רכישת דירה או שטח, אנחנו נוטים להתלהב מהמצב החדש שלנו – בעלי נכס, ושוכחים לבדוק את הדברים החשובים באמת שיכולים לרדוף אחרינו שנים אם לא נשים לב אליהם בזמן. במאמר זה נפרט לכם שלוש דגשים לעסקה נכונה
בדיקת מיסוי המקרקעין
לפני רכישת הדירה, בצעו בדיקה כללית בנוגע למיסים שיש לשלם על הדירה בעת רכישתה. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות עורך דין מקרקעין. העברת הזכויות בדירה בטאבו דורשת רישום שמו של הקונה בלשכת המקרקעין. עבור העברת הזכויות, יש להביא אישורים הכוללים תשלום מס שבח, היטלי השבחה וארנונה.
מס שבח
על פי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, בכל הדירה שמוכר את הנכס במחיר יותר גבוהה ממה שרכש אותו בעבר חייה לשלם מס על הרווח שנוצר. עם זאת, קיימות עסקאות מכירה שמזכות את המוכר בפטור מתשלום מס זה, או לחילופין מעניקות אופציות לדחיית המס או פריסתו לכמה שנים.
היטל השבחה
הוועדה המקומית מחייבת נכסים שעברו תכניות בנייה שהעלו את שווי הדירה. היטל ההשבחה חל רק על תכניות שקיבלו אישור רק לפני חתימת ההסכם שבוצע בין המוכר לרוכש.
מצבה הרישומי והקנייני של הדירה
חשוב מאוד לקיים הליך בדיקה כללי על מצבה הרישומי של הדירה. לפני ביצוע החוזה וחתימתו, עורך הדין צריך לבדוק את זהות המוכר, זכויותיו וכי אין כל מניעה לקניית הדירה. הבדיקה למעשה כוללת בדיקת הרישום בטאבו, את הרישום יש להוציא מלשכת רישום המקרקעין.
אם הדירה לא רשומה בטאבו, יש לקבל "אישור זכויות" בכתב מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. למעשה נוסח הטאבו מלמד על מצבה הרישומי של הדירה מבחינת מדינת ישראל ושאר הגורמים המדיניים. בין היתר ברישום כתוב את פרטי הדירה, מצבה, גודל הדירה, הגבלות הקיימות על הדירה וכן הלאה.
מלבד זאת, הבדיקה גם צריכה לכלול אימות הפרטים של המוכר בתעודת הזהות מול הנוסח רישום בטאבו. יחד עם זה, יש לבצע בדיקה כללית על מצבו המשפחתי של מוכר הנכס כדי להבין האם היה נשוי בעבר והאם יש זכויות של אדם נוסף על הנכס כתוצאה מחוק יחסי ממון.
תכנוני בנייה עתידים של הדירה
במידה ובדירה שאתם מעוניינים לרכוש נעשו בעברו חריגות בנייה ללא היתר, ייתכן שתתקלו בקשיים הקשורים לשימוש בנכס או בהענקת משאבים כלכליים. חריגות בנייה כוללות בביצוע תכנוני בנכס מבלי קבלת היתר מהוועדות המתאימות. כמו תוכן הרחבת הדירה, הוספת עליית גג סגירת מרפסת ועוד.
במידה ובוצע שינויים כאלה ללא האישורים המתאימים אתם עלולים להיקתל בקשיים כמו קבלת משכנתא, קנסות, צווי הריסה או חיובים נוספים של ארנונה. בבדיקת הרישום של הטאבו תוכלו לבדוק את צווי המניעה, צווי ההריסה או ההליכים המשפטיים הקיימים כנגד אותם חריגות בנייה. עם זאת, המידע המלא נמצא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבה הנכס נמצא.
